店舗リフォームには、大きく分けてスケルトンリフォームと居抜き物件があります。スケルトンリフォームとは、物件の外装・内装ともに構造躯体以外の全てを対象にした大規模な改修工事のことを指します。今回の記事は、スケルトンリフォームに注目した店舗リフォームの注意点についてお伝えします。
スケルトンリフォームの魅力は、店舗内の外装・内装を、店舗を運営するオーナーの好みに一新することができるところです。新築ではなく店舗を賃貸として借りる場合、その物件で何かしらのお店を運営していた過去があり、顧客目線では以前の店舗の印象が残っている可能性があります。しかしスケルトンリフォームは、以前の店舗のイメージを残すことなく、新たに開業を予定しているお店のイメージをそのまま反映することができます。
店舗を開業する際には、開業前に必要なリフォームには3つの方法があります。
・店舗を新築する
・物件を賃貸しスケルトンリフォームをする
・居抜き物件を探す
上記方法において物件を賃貸しスケルトンリフォームをする場合と比較して費用面を比較していきましょう。
店舗を新築する場合は、以下の選択肢において費用は大きく変わってきます。
・土地を購入するか？借地にするか？
・新築する建物の大きさ
・外装のメンテナンス
賃貸物件のスケルトンリフォームを選択した場合と比較しますと、新築する場合は土地の購入費、もしくは借地の場合の賃料が必要になることと、建物の構造躯体から費用がかかること、そして建物の大きさによって費用は大きく変わってきます。
しかし、賃貸物件をスケルトンリフォームする場合は、上記の費用は必要なく、毎月支払うこととなる物件の賃貸料のみに抑えることができます。
そして忘れてはならないことは、建物のメンテナンス費用です。賃貸の場合、建物の躯体に関わるメンテナンスは建物のオーナーが負担する場合が多く、数年後に必要になるメンテナンスの費用を計画に入れておく必要はありません。しかし、店舗を新築で購入した場合、敷地内・建物にかかるメンテナンスがオーナー負担となるため、以下の項目を負担する必要があります。
・敷地内の整備費用
・建物の外装メンテナンス費用
新築を選択することで大きさ、デザイン、設計をオーナーのイメージ通りに建築することができますが、その反面、メンテナンス費用を開業後の計画に入れる必要があります。
居抜き物件とは、以前運営していた店舗が退去するため、外装・内装を解体せず、そのままの状態で物件を借りることを指します。一般的には退去する場合、構造躯体を残して賃貸契約をした時点の状態にする「原状回復」を行います。原状回復には、天井・壁・床に使用した建材を剥がし、設備や家具等、開業の際に搬入した全てを撤去する必要があるため、退去時に費用が必要になってきます。そのため退去をする際に撤去費用がかからないようにするため、その店舗を運営していたオーナーが、運営していた状態で新たに店舗を借りてくれるオーナーを探す、それを居抜き物件と呼びます（建物のオーナーが居抜きの状態で探す場合もあります）。
居抜き物件の場合、イメージしていたデザインや広さ、間取りに近い物件を探すことができれば、その分、リフォームにかかる費用を大きく抑えることができます。しかし、居抜き物件の場合に注意すべき点は、以前運営していた店舗の状況を把握することが大切だと考えます。店舗を運営するということは、お客様に来店して頂くことでサービスを提供し、売り上げが立ち、店舗を運営することができます。集客にはSNSや広告による集客以外にも、店舗の場所・配置が大きく左右するため、以前の状況を把握することを忘れないようにしましょう。
スケルトンリフォームの場合、
・内装のみのリフォーム
・外装のみのリフォーム
・内外装のリフォーム
上記3つのいずれかの工事をします。スケルトンリフォームは、運営するオーナーのイメージにできるだけ近いデザイン設計を行うことができるメリットがありますが、物件による制限がありますので、賃貸契約をする前にしっかりと把握しておくことが必要です。
物件によって建材・資材を制限している物件があります。これを「内装制限」と呼びます。内装制限とは、建物が火災に覆われてしまった場合に被害を最小限に抑えるために必要な法律です。この法律は『建築基準法』と『消防法』の2つの法律により成り立っています。内装制限は運営する店舗の業種によっても異なるため、店舗改装をする際には、法律をしっかりと把握しておきましょう。
スケルトンリフォームの場合、構造躯体以外のデザイン、間取りを自由に設計できることがメリットと言えますが、水回りの配置を変更できない場合があります。お客様やスタッフの動線は、店舗を運営していく上でとても重要な要素の一つであるため、賃貸契約をする前に水回りの配置を変更できるのかを確認していくことはとても大切なことです。
リフォームは新築とは違い、建築会社との契約をした時点の見積もりから完成までに費用が変わることがあります。スケルトンリフォームは、解体後に発見できる建物の状態を見て、建築工程、施工方法を見直すことが多く、契約時点で費用を100％確定することはできません。そこで契約時点での見積もりを安価で施工できる方法のみ、見積もりに反映する建築会社があります。その場合、解体後にリフォーム費用が大きく上がることになり、今後の店舗運営計画に支障をきたします。
店舗を改装する場合、設計、解体業者や大工、その他業者を個別で発注することで費用を抑えることができます。しかし、各業者・職人は自身の担当する箇所のみを把握することには長けておりますが、多くの場合、デザインや設計、建築工程、イレギュラーへの対応、全体のバランス調整などを潤滑に適応することができません。そのため、あなたの店舗を工事開始から開店まで問題なくスムーズに完成に至るためには、信頼できる建築会社、そして担当者が必要不可欠となります。
店舗リフォームを考えているのであれば、まずは信頼できる建築会社を探し、完成後の店舗運営を安心して計画できる状態を作ることが最も大切なことではないでしょうか？
私たちヤマコーは、これまでに新築店舗・店舗リフォームのご依頼を数多くいただいております。
業種は多岐に渡り、焼肉店、居酒屋、マッサージ店、ネットカフェ、歯科医院など、他にも数多くの業種による幅広い実績を持ちます。
私たちが多業種のオーナー様に選ばれ続けている3つの理由
・設計デザインにおいて提案するプランニング力
・オーナー様の想いをカタチにできる現場力
・価値を高める空間アイデア
ヤマコーには大工を経験し、その後、現場監督・設計デザインに携わっているスタッフが在籍しています。
建築を知り、建物を知り、デザインを知り、造り方を知り尽くした私たちだからこそ実現できる現場力。
現場の進捗をオーナー様と随時確認し、ご要望において「できるかできないか」の回答をその場でお答えすることが可能であり、構造上「できない」と判断した場合は、オーナー様の納得のいくご提案をいたします。
その現場力こそが業種という垣根を越えて、私たちヤマコーが選ばれ続けている理由です。
店舗リフォーム、新築をお考えの際には是非一度ヤマコーへご相談ください。
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