住宅のリフォームを考えた時、「固定資産税が上がるかも…」と心配する人もいらっしゃるでしょう。しかし、壁紙の張り替えやキッチンの交換、床の張り替えなど、ほとんどのリフォームは税額に影響しません。基本的には、長く安心して住むために維持するために必要な補修であり、家の価値を大きく変えないため、固定資産評価額の評価を変えることがないとみなされるためです。
一方、固定資産税が上がるリフォームもあります。家を増築したり、新しい部屋を追加すると、家の価値が上がるので税額も増えます。また、高価な設備を導入すると税金が上がることもあります。
今回は、固定資産税が上がるリフォーム、下がるリフォーム、変わらないリフォームについて詳しくお伝えいたします。ぜひ、今後のリフォーム計画の参考にしてください。
固定資産税とは、家や土地を持っている人が払う税金のことです。これは、所有者に毎年かかるお金で、家や土地の価値に基づいて計算されます。簡単に言うと、家や土地を持っている人がその価値に応じて払うお金のことです。固定資産税は、住んでいる市や町に払います。税金として集められたお金は、道路の整備や学校の運営、公園の管理など、地域のために使われます。だから、私たちの生活をより良くするために必要なものでもあります。固定資産税の額は家や土地の価値によって決まり、その価値は市や町の役所が評価して決めます。評価額が高いと税金も高くなり、評価額が低いと税金も低くなります。
①大規模修繕（スケルトンリフォーム）
大規模修繕は、家の重要な部分、例えば柱や梁（はり）、壁、床、屋根、階段などを半分以上改修することを言います。このような大規模修繕は、家を骨組みだけにしてしまうくらい大掛かりなものです。内部の構造をすっかり作り変えることになるので、家がほとんど新しくなると言ってもいいでしょう。この場合、「建築確認申請」という手続きをしなければなりません。この手続きをすると、家が再評価されて、多くの場合、固定資産税が上がります。なぜなら、この手続きによって家が新しくて価値が高いと判断されるからです。
②延床面積が増える増築リフォーム
増築とは、家の延床面積、つまり床の面積を増やすことです。この場合も「建築確認申請」という手続きが必要です。そして、増築によって家が再評価されます。固定資産税の計算では、その市町村の建物の1平方メートルあたりの平均的な価格に延床面積を掛けた値が使われるため、延床面積が増えるとその分、家の価値も高くなり、結果として、固定資産税も上がることになるのです。
③建物の用途が変わるリフォーム
用途が変わるというのは、家を住居用から事務所や店舗に変更するリフォームです。この場合も「建築確認申請」という手続きが必要です。住居用から事務所や店舗に変わると、家が再評価されるだけでなく、固定資産税の計算方法も変わります。店舗や事務所という今までとは違う目的になるため、建物の価値が変わり、固定資産税も上がります。
①耐震化リフォーム
地震に強い家にするための耐震化リフォームを行うと、翌年度分の固定資産税が２分の１に減額されます。ただし、この制度を受けるには、以下の条件が必要になります。
１．昭和５７年１月１日以前から所在する家屋であること
２．現行の耐震基準に適合する耐震改修であること
３．耐震改修工事費が、税込み50万円を超えていること
４．店舗等併用家屋の場合、床面積の２分の１以上が居住用であること
５．改修工事を令和８年３月３１日までに行っていること
②バリアフリーリフォーム
より住みやすいようにするバリアフリーリフォームを行うと、翌年度分の固定資産税から３分の１が減額されます。ただし、この制度を受けるには、以下の条件が必要になります。
１．次のいずれかに該当する減税申請者が、居住している家屋であること
◆６５歳以上の者 （工事が完了した翌年の１月１日時点） ◆要介護認定又は要支援認定を受けている者 ◆障がいを持っている者
２．新築されてから１０年以上が経過した家屋であること
３．賃貸住宅ではない家屋であること
４．バリアフリー改修工事に要した費用から補助金等を差し引いた額が、税込み50万円を超えていること
５．バリアフリー改修後の床面積が登記簿表示上で50㎡以上280㎡以下であること
６．店舗等併用家屋の場合は、床面積の２分の１以上が居住用であること
７．改修工事を令和８年３月３１日までに行っていること
③省エネ化リフォーム
エネルギーを節約するための省エネ化リフォームを行うと、翌年度分の固定資産税から３分の１が減額されます。ただし、この制度を受けるには、以下の条件が必要になります。
１．省エネ改修後の断熱部位が、いずれも平成28年基準を新たに満たしていること
２．平成26年4月1日以前から所在している家屋であること
３．賃貸住宅でない家屋であること
４．省エネ改修工事に要した費用から補助金等を差し引いた額が、税込み60万円を超えていること（窓の断熱改修工事は必須です）
５．床面積が登記簿表示上で50㎡以上280㎡以下であること
６．店舗等併用家屋の場合は、床面積の２分の１以上が居住用であること
７．改修工事を令和８年３月３１日までに行っていること
④長期優良住宅化リフォーム
耐震や省エネ性能を向上させ、増改築による長期優良住宅の認定を取得したリフォームを行うと、翌年度分の固定資産税から３分の２が減額されます。ただし、この制度を受けるには、以下の条件が必要になります。
１．増改築による長期優良住宅の認定を受けていること
２．床面積が登記簿表示上で50㎡以上280㎡以下であること
３．店舗等併用家屋の場合は、床面積の２分の１以上が居住用であること
４．改修工事を令和８年３月３１日までに行っていること など
①建物を維持するために必要なリフォーム
建物を使い続けるためには、定期的なリフォームが必要です。例えば、内装や水廻りなどの設備を新しくしたり、外壁や屋根を修理するのは、建物を維持するために欠かせないメンテナンスです。このようなリフォームは、基本的に固定資産税の評価に影響を与えることはありません。
②間取りの変更がないリフォーム
間取りが変わらないリフォームも固定資産税に影響を与えません。ただし、柱を取り除くなどの大きな間取り変更を行った場合は、建物の評価に影響が出る可能性があるため、注意が必要です。
③建築確認申請が必要のないリフォーム
建築確認申請が必要のないリフォームも固定資産税に影響を与えません。建築確認申請が必要なリフォームは、大規模な改修を行うため、固定資産税に影響を与える可能性が高いですが、確認申請が必要のないリフォームは、小規模な改修であるため、固定資産税が上がることはほとんどありません。
先程から出てくる建築確認申請についても解説します。
建築確認申請とは、新しい建物を建てるときや建物を大きく変えるときに必要な手続きのことです。具体的には、建物の設計図や工事計画などを市や町の役所に提出して、建物が法律や規則に適しているかどうかを確認してもらう手続きです。例えば、地震や台風などの自然災害に強い建物を建てるための基準を満たしているかどうか、周りの建物や道路と適切な距離が取られているかどうかなどが確認されます。この建築確認申請をすることで、建物が安全かつ適切に建てられることが保証されるため、住む人にとって非常に安心できる手続です。
建築確認申請は、建物を建てる前に行う必要があります。申請が必要ない場合もありますが、基本的には大きな工事をするときには申請が必要です。
国土交通省のホームページにも、固定資産税の減額措置について掲載されていますので、ぜひ読んでみてください。
基本的に建物を維持していくためのリフォーム、建設確認申請をしなくてもよいリフォームについては、固定資産税が上がることはありません。しかし、建設確認申請が必要な大規模なリフォームを行う場合は、固定資産税が上がる可能性があるので注意が必要です。また、耐震性や省エネ性能を向上させるようなリフォームを行うと、固定資産税が減額される上、補助金が使える可能性もありますので、リフォームを計画する際には固定資産税対策も含めて検討しましょう。さらに、リフォーム済みの中古住宅を購入する場合には、元々固定資産税が高くなっていることがあるので、購入前に確認しておきましょう。
固定資産税の納税通知書についている「課税明細書」は、破棄せずに残しておきましょう。課税明細書に記載されている固定資産税評価額は不動産の価値を示す指標としても利用されるため、自身が所有する土地や建物の評価額を知りたい、自宅の売却価格を知りたい時に役立ちます。万が一、破棄してしまった場合でも、所在地のある各自治体の役所で取得することができますが、手数料が300～400円（自治体ごとに異なります）かかる上、役所が開所している平日しか取得できません。平日に行くのが難しい場合は、郵送対応も可能ですが、さらに往復の郵送代もプラスされます。また、役所の窓口に申請して固定資産課税台帳を閲覧する方法もあります。期間によっては無料で閲覧できることもありますが、こちらも役所が開所している平日しか閲覧することができません。毎年郵送されてくる固定資産税の納税通知書は、払い終わった後も、残しておきましょう。
私たちヤマコーでは大工を経験し、その後、現場監督・設計デザインに携わっているスタッフが在籍しております。
そのため「家の造り方」を知り尽くしており、お客様の大切な家の長期的なアフターフォローも含めて、家をトータルでサポートするサービスを提供しております。
私たちヤマコーは、その場のリフォームに満足していただくだけではなく、安心してお住まいになるために長期的なサポートをしております。
大切な家のリフォームを安心して任せられる会社であるために3つの大切にしていること
・その場限りのリフォームを提案しないこと
・ご要望とご予算のバランスを考えた最適な提案をすること
・施工クオリティは地域NO.1であること
より良い家の状態を保つためには、数年後、数十年後を見据えた提案が必須です。
その場限りのリフォームでは安心してお住まいになることはできません。
言い換えれば、ご心配されていることは今すぐ必要な工事ではないかもしれません。
私たちヤマコーはお客様目線を追求し、「安心できる住まい」を軸に、家の状態とご要望、そしてご予算において最適な提案をいたします。
信頼関係をもとに、ご納得のプランニング、高い施工クオリティ、アフターフォローでお客様に満足を超えた感動を保証いたします。
リフォームをお考えの際には是非一度ヤマコーへご相談ください。
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有限会社ヤマコー
取締役 山下 大輔
私は元大工で、大工だった父の一番弟子でした。
父の下で建築やリフォーム、マンションや店舗の改装など、さまざまな現場で経験を積みました。
その経験をもとに、店舗や戸建て住宅の建築やリフォーム、リノベーションも多く手がけております。
お客様に良い家を提供したいという想いをこれからもヤマコーで実践していきます。