空き家は所有者、近隣住民ともどもさまざまなデメリットがあります。前回ご紹介した「特定空家」もデメリットの１つですが、その他にも空き家を放置するデメリットがあります。空き家を放置することは、デメリットこそあれ、メリットは、ほぼありません。放置せず、適切な活用方法を検討しましょう。今回の記事では、空き家を放置する５つのデメリットと、どうしたら空き家を有効活用できるのかをお話ししたいと思います。
空き家を放置すると、次のような５つのリスクが生じる可能性があります。
日本の家は主に木造住宅のため、定期的な管理や換気が必要です。住人のいない空き家は、窓や玄関を締め切って室内の空気が動かないため、湿気が溜まり続け、劣化の進行が早くなります。そのため、万が一、空き家が倒壊して近隣住人にケガをさせたり、建物を傷つけたりした場合、所有者に責任を問われる可能性があります。特に昭和56年以前に建てられた建物は「旧耐震基準」によって建築されているため、耐震性が不足している可能性が大きく、小さな地震や台風でも倒壊する危険があります。
放置されている空き家は、知らない間に振り込め詐欺に利用されるなど、犯罪者に利用される可能性が高くなります。また、周囲も気づきにくい上、ゴミなども産卵していることが多いため、放火されることもあります。意図した火災だけでなく、雑草などが生い茂る空き家は、通行人のタバコのポイ捨てなども引火の原因になります。昨今の痛ましい事件も空き家が使われるなど、思わぬ事件に巻き込まれることもありますので、所有者はしっかりと管理する必要があります。
前回お話した特定空家もデメリットの一つです。固定資産税が上がることに目が行きがちですが、特定空家に指定されると自治体が介入して修繕や撤去の助言や指導、さらには命令や行政代執行の可能性もあります。これを無視すると、50万円以下の過料や、所有者負担の強制撤去となることもあります。空き家は例え人が住んでいなくても、所有者の許可がないとその敷地に入ることはできません。許可なしに入ると、不法侵入という違法行為になります。どんなにその家が危険な状態であっても、所有者以外の人が勝手に介入することはできません。そのため、放置すると危険な空き家を「特定空家」に指定して、自治体が空き家の所有者に対して適切な管理をするように求めることができるようになります。そうならないためにも、適切な管理をすることが大切です。
害虫や害獣にとって、人の気配のない空き家は居心地が良く、安心できる環境です。その上、繁殖しやすい環境も整っているため、一度入り込んでしまうと、誰も対処しないため、簡単に繁殖してしまいます。定期的な掃除や管理が行われていない空き家は、駆除されることがないため、被害が広がり、家自体もどんどん傷んでしまいます。
長い間人が住んでいない空き家は、劣化の進行が早いため、売却を検討した時には、普通の家よりも劣化が進んでいることが多く、資産価値が大幅に下がってしまうことがあります。雨漏りや外壁のひび割れなど修理が必要になると、売る前に大掛かりな修繕が必要になります。しかも、最悪の場合、誰もその空き家を買ってくれない可能性もあります。築年数が経つにつれて家の価値は下がっていくのが普通ですが、特に空き家は特に管理されずに放置されているため、劣化が普通の家よりも早いため、通常の価値よりも下がる可能性を頭に入れておきましょう。
空き家にはさまざまな活用方法があります。物件の状態や立地、希望する用途を考えて活用すると、自身の収入にも繋がります。ここでは、具体的な事例をご紹介いたします。さまざまな選択肢を検討して、自分に合った空き家活用を検討しましょう。
■賃貸物件
・戸建て賃貸
（メリット） 家族層やプライバシーを重視する賃借人に人気があり、管理も容易で、将来自分で使えることもあり、需要が高い。
（デメリット）１戸のみのため、空室になると家賃収入がゼロになる、建物の老朽化に伴う修繕費用がかかる。
■建て替えて賃貸物件
・アパート経営
（メリット） 複数戸があるため、１戸が空室でも全体の収益が大きく減少しにくい、管理やメンテナンスの効率が良い。
（デメリット）建設やリフォームの初期費用がかかる、築年数: 築年数が経過すると、収益性が低下しやすい。
・飲食店や古民家カフェなど
（メリット） 築年数が経過した空き家でも有効活用できる、個性ある魅力的な店舗を作りやすい、地域性を活かすことができ、観光客や地域の人々にアピールできる。
（デメリット）建物が古いため、リフォームやリノベーションの費用が高くなる可能性がある、維持管理など、定期的なメンテナンスが必要。
■更地にして別の土地活用を検討する
・駐車場
（メリット） 空き地をそのまま利用できるため、初期費用を抑えられ、管理が比較的容易。
（デメリット）場所によって需要が異なるため、収益が不安定になりがち、他の不動産投資に比べて税制上の優遇措置が少ない。
・太陽光発電
（メリット） 補助金を利用できるため、初期費用の負担が軽減、再生可能エネルギーを活用するため、環境に良い影響を与えられる。
（デメリット）天候や環境によって発電量が変動するため、安定した収益を確保するのが難しい、設備の設置には高額な初期投資が必要。
年々増え続ける空き家対策として、国や自治体は法整備や補助金制度を充実させ、問題解決に取り組んでいます。どの活用方法が適しているか、収益性はどうかなどを考慮しながら、自分の空き家活用にお役立てください。
私たちヤマコーでは大工を経験し、その後、現場監督・設計デザインに携わっているスタッフが在籍しております。
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