店舗の開業を考えた時、物件探しの段階で「居抜き物件」という言葉を見かけると思います。
新しい店舗のオープンの際、資金面や集客力、工期など、多くのメリットがある居抜き物件は有力な選択の一つです。
自分の理想とする店舗を実現するために、じっくりと検討しましょう。
居抜き物件とは、前のテナントが利用していた物件をそのままの状態で利用できるようになっている物件のことです。
床や天井、壁、厨房、お手洗など、店舗内の主要な設備や内装、造作物が残されているため、新たに準備する手間や費用を大幅に削減することができます。
既存の設備や内装を活かしながら、自分の店舗づくりに合わせた個性を加えることも可能です。
店舗開業には、通常長い期間と多くの資金が必要となります。
そのため、前のテナントの内装・設備をそのまま使用し、上手くに活用できれば最小限のコストでオープンすることができます。
通常、開業時の内装工事は厨房設備から家具を揃えて設置する工事費が高額になる傾向があります。
居抜き物件で自分のコンセプトに合うものが見つかれば、内装工事もほとんど必要なく設備もそのまま使えて開業資金を抑えることが出来ます。
工事の間も賃料が発生しているため、工事はできるだけ早く済ませたいところです。
そのため、居抜き物件であれば最小限の改装工事で済むことがほとんどの上、大規模な工事が必要になるガスや水道、空調がそのまま使える物件であれば、工期を大幅に短縮することができます。
工事にかかる費用と時間が少なくなれば、家賃のムダもなくなり、開業資金の節約に繋がります。
工事期間が大幅に短縮されるだけでなく、厨房や排気の設備などを選ぶ手間が省け、オープンまでの時間的余裕が生まれることも嬉しいポイントです。
前のテナントが使用していた設備や内装が経年劣化している場合があることです。
厨房設備は耐用年数があるため、すぐにではなくても、故障やメンテナンスが必要になるケースがあります。
開店直後から設備トラブルが発生すると、思わぬ費用がかかる上、店舗運営にも支障をきたすこととなります。
またオープンしたのはいいが、以前の店舗の設備や内装が自分の店舗に合わないと感じた場合、改装やリフォームが必要になることもあります。
前のテナントの内装や設備、什器をそのまま使うことが出来る反面、内装やレイアウトの変更にも制限がかかります。
既存の内装や設備を利用して改装するため、現況の内装やレイアウトが自分のコンセプトに合わずリフォームをすると、追加コストがかかる可能性があります。
レイアウトや造作には柔軟性がなく、自由に内装のレイアウトを作ることが難しいため、事前に候補物件を下見してから契約することが重要です。
造作譲渡とは、店舗の設備や内装をそのまま新しい借主に譲渡することです。
店舗を借りる場合、入居時にはスケルトンの状態を借りるため、借主は内装や設備を自分で用意する必要があります。
そのため、退去時には借りた状態に戻す原状回復が必要で、内装や設備をすべて撤去して物件を返却する必要があります。
しかし居抜き物件の場合は、前のテナントが新しい借主に造作譲渡することにより原状回復する必要がなくなります。
ただし、造作譲渡する場合は、譲渡する設備や機器について明確に取り決める必要があります。
また、リース品が含まれている場合は、残りのリース費用の支払いについても取り決める必要があります。
造作譲渡料は、譲渡する対象物の価値だけでなく、立地条件などによっても変動するため、注意が必要です。
居抜き物件は、開業費用を抑えるための有効な手段ではありますが、デメリットも念頭に置いておく必要があります。
借りる物件の現状を柔軟に受け入れ、メリットを最大限活用できるように計画を立てましょう。
また、前のテナントの使用状況によっては、用途が限定されてしまうこともあります。
そのため、エリアの賃貸需要に合わせて物件選びを慎重に行うことが重要です。
開業に際しては、理想と現実のバランスをうまく取りながら、自分の店舗の個性を出しましょう。
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