- リフォームトピックス
店舗を開業する際、多くの方が一度は検討するのが「居抜き物件」です。
前のお店で使われていた内装や設備を活用できるため、初期費用を抑えやすく、オープンまでの期間も短縮しやすいという大きなメリットがあります。
実際に私たちがお手伝いする店舗工事でも、居抜き物件からスタートするケースは少なくありません。
しかし、居抜き物件には見た目だけでは分からない部分もあります。
今回は、これから店舗を開業される方に向けて、契約前に確認しておきたいポイントをご紹介します。
開業時は何かと費用がかかります。
物件取得費、保証金、設備費、広告宣伝費、運転資金など、考え始めるとキリがありません。
そんな中で、「内装が残っている」「設備も使えそう」「少し手を加えるだけで営業できそう」という居抜き物件は、とても魅力的に見えます。
実際、条件が合えば非常に合理的な選択肢です。
以前のお店が使っていた設備を活かせれば、その分初期費用を抑えることができますし、工事期間も短縮できます。
だからこそ、多くの方が居抜き物件に魅力を感じるのは自然なことです。
店舗を探していると、「思ったよりきれい」「このまま使えそう」「改装費もあまりかからなさそう」と感じる物件に出会うことがあります。
しかし、私たち工務店が現地を確認すると、見えている部分と見えていない部分で大きな差があることも少なくありません。
実際に工事が始まり、床や壁の一部を解体して初めて問題が見つかるケースもあります。表面からは分からない部分ほど、工事費用や工期に影響することがあるため注意が必要です。
飲食店や美容室など、水を多く使う業種では特に注意が必要です。長年使用された排水管には、油脂分や髪の毛、さまざまな汚れが蓄積していることがあります。見た目には問題がなくても、オープン後に詰まりや漏水が発生するケースもあります。
また、既存設備が残っていても、現在の営業内容に合っているとは限りません。「設備があること」と「安心して使えること」は別の話です。契約前の段階で状態を確認できれば、修繕の必要性について貸主側と協議したり、改装計画にあらかじめ費用を組み込んだりすることもできます。
床材やフローリングがきれいに見えても、その下の状態までは分かりません。過去の水漏れや湿気の影響で、下地が傷んでいることがあります。特に厨房や水まわりの近くは、長年の使用によって見えない部分にダメージが蓄積していることもあります。
実際に店舗改装工事で床を解体した際、想定していなかった配管の劣化や下地の傷みが見つかり、予定していた工事内容を見直したケースもあります。
見た目だけでは分からない部分ほど、費用や工期に影響しやすいポイントです。
近年は業務用エアコンや大型機器など、多くの設備を使用する店舗も増えています。しかし、以前の店舗と業種が異なる場合は注意が必要です。
例えば事務所として使われていた物件を飲食店に変更する場合、電気容量が不足することがあります。容量アップが必要になると、想定外の工事費用が発生する場合もあります。また、飲食店の場合は営業内容によって必要な設備容量が大きく変わります。
中華料理や鉄板焼きのように火力を多く使う業態ではガス容量が重要になりますし、焼肉店や鍋料理店では店内の熱気を抑えるために強力なエアコンが必要になることがあります。さらに、オーブンやスチームコンベクションオーブンなどを使用する場合も、必要な電気容量は変わってきます。
本来は導入する厨房機器や営業内容から逆算して必要な容量を確認しますが、居抜き物件では「前も飲食店だったから大丈夫だろう」と思い込んでしまうケースも少なくありません。実際には前の店舗と営業内容が異なり、工事が進んでから容量不足が判明することもあります。
こうした設備関係の確認は専門的な内容になりますが、早い段階で把握しておくことで、後からの計画変更や追加工事を防ぎやすくなります。
飲食店の場合は特に重要です。
厨房機器を増やしたい、席数を増やしたいと思っても、換気能力が不足していると計画通りに進まないことがあります。また、ダクトの経路によっては改修工事が必要になるケースもあります。一口に飲食店といっても、必要な換気能力は業態によって大きく異なります。
例えば、厨房での調理が比較的少ないカフェと、中華料理店や焼肉店のように油や煙が多く発生する業態では、求められる排気能力がまったく違います。
また、発生する油や煙の量によって、ダクトの仕様や排気設備の構成も変わります。そのため、「前も飲食店だったから大丈夫」と考えるのではなく、以前の店舗とご自身が出店予定の業態にどの程度違いがあるのかを確認することが大切です。
実際には、工事の打ち合わせが進んでから換気能力の不足が判明し、ダクトの増設や設備の見直しが必要になるケースもあります。
営業内容に合った換気設備が確保できるかどうかは、契約前に確認しておきたいポイントのひとつです。
テナントビルの上階やバルコニーがある物件では、防水の状態も確認しておきたいポイントです。普段は問題なく見えていても、大雨の時だけ雨漏りが発生するケースもあります。オープン後に発覚すると営業への影響も大きくなるため、注意したい部分です。
見えない部分の問題で一番困るのは、追加工事が発生することです。
「この設備は使えると思っていた」
「この床はそのまま活かせると思っていた」
という部分に問題が見つかると、予定していなかった工事が必要になります。
すると、
・予算が増える
・オープン時期が延びる
・設備計画を変更する
といった影響が出てきます。
結果として、「居抜きだから安いと思ったのに、思ったより費用がかかった」ということも珍しくありません。場合によっては、居抜き物件を選んだメリットが薄れてしまうこともあります。
ここで誤解してほしくないのは、居抜き物件そのものが悪いわけではないということです。状態の良い物件であれば、初期費用を抑えながら効率よく開業できる非常に魅力的な選択肢です。
大切なのは、「居抜きだから安い」ではなく、「何を活かして、何を直すのか」を把握したうえで判断することです。その判断ができるかどうかで、数年後の維持費や修繕費にも大きな差が生まれます。
私たちが店舗工事のご相談をいただく中でも、契約後に相談を受けるケースと、契約前に相談を受けるケースでは、ご提案できる内容が大きく変わります。契約後や工事開始後に問題が見つかると、選択肢はどうしても限られてしまいます。
一方で契約前であれば、「この設備はそのまま使えそう」「この部分は追加工事が必要になりそう」「場合によっては別の物件も検討した方がよいかもしれない」といった判断もしやすくなります。
（契約前に相談すると確認しやすいこと）
・既存設備がどこまで活かせるか
・想定している営業内容に設備が合っているか
・追加工事が発生しそうなポイントはどこか
・改装費用の目安がどのくらいか
・その物件が本当にお得かどうか
物件選びの段階で確認しておくことで、後からの予想外の出費や計画変更を減らしやすくなります。
店舗づくりで大切なのは、契約時の金額だけではありません。本当に安い物件とは、「契約時に安い物件」ではなく、「オープン後に余計な出費が少ない物件」かもしれません。
居抜き物件は上手に活用すれば非常に魅力的な選択肢ですが、見えている部分だけで判断するのは少し危険です。気になる居抜き物件がある場合は、契約前の段階で一度相談しておくことで、見た目だけでは分からないリスクや改装費用の目安を整理しやすくなります。
以前の記事「効率的な店舗物件の探し方は、工務店と一緒に探すのがおススメの理由５つ！」も合わせてご覧いただくと、物件選びの参考になるかもしれません。
理想のお店づくりの第一歩は、物件選びから始まっています。
私たちヤマコーは、これまでに新築店舗・店舗リフォームのご依頼を数多くいただいております。
業種は多岐に渡り、焼肉店、居酒屋、マッサージ店、ネットカフェ、歯科医院など、他にも数多くの業種による幅広い実績を持ちます。
私たちが多業種のオーナー様に選ばれ続けている3つの理由
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ヤマコーには大工を経験し、その後、現場監督・設計デザインに携わっているスタッフが在籍しています。建築を知り、建物を知り、デザインを知り、造り方を知り尽くした私たちだからこそ実現できる現場力。
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